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        陈广亮 律师

陈广亮律师,执业于江苏文本律师事务所,系律所合伙人,中华律师协会会员, 从事法律相关工作十余年,办理过大量刑事、离婚、交通事故、工伤事故、劳动争议、债务债权、经济合同案件,担任多家中小企业的法律顾问。主要方向:刑事辩护、离婚、债务债权、经济合同... 详细更多
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经济合同

歪招“借名买房”的法律风险及防范

 歪招“借名买房”的法律风险及防范

 

随着一线城市商品房市场的繁荣,一线城市均采取限购措施限制房价上涨,但是民众总能找出各种方式来规避法律、政策的规定,包括“借名买房”、“假离婚”等,但是,由于这些方式违反了法律、政策的规定,或多或少的存有风险,下面就“借名买房”存在的风险进行分析,介绍“借名买房”的风险防范措施。

一、借名买房的原因:

(一)规避法律、政策法律规定

为限制房价快速上涨,四大一线城市均已出台措施限购,如深圳市人民政府办公厅于2016325日出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》,规定了“二套房首付比例最低四成”、“非本市户籍社保缴纳改为三年”等措施。因此,某些根据上述规定不想有购房资格的公民,为了获得购房资格,采取借借名买房的方式,规避限购、限贷等法律规定。

 

(二)脱逃债务,规避执行

某些购房者拖欠了巨额欠款,如其名下有房产,则可能被法院查封、拍卖,故为了脱逃债务,规避法院强制执行,债务人将房产登记在他人名下。

 

(三)享受特殊身份享有的购房优惠、便利

某些房产,如单位集资建房,只有员工才有资格以较低的价格购买,因此,购房者为了享受该身份带来的购房优惠及便利,会借员工的名义,利用其员工身份所带来的便利购买房产。

 

二、借名买房存在的风险:

(一)对于“名义出资人”,风险如下:

1、当使用贷款方式购买房产时,由于系用其名义出资人的名义购买房产以及进行贷款,因此如实际出资人(购房者)未按期偿还贷款,将影响到名义出资人的征信记录,银行也可向名义出资人请求还款,甚至向法院提起诉讼,造成不必要的诉累。

 

2、如名义出资人使用了其购房优惠(如单位集资房)的资格,则其再购买相关房产时,可能会丧失相关资格,使自己无法享受到优惠。

 

(二)对于“实际出资人”,风险如下:

1、如名义出资人与实际出资人出现矛盾时,由于房产登记在名义出资人名下,在有生效法律文书确认该房产属于实际出资人之前,房产仍属于名义出资人所有,故可能存在名义出资人反悔,不承认借名买房之事,请求实际出资人腾房(搬出房产)的情况。

 

2、由于房产登记在名义出资人名下,故如名义出资人擅自将房产出卖给第三方,且第三方符合善意取得的条件,则会造成实际出资人无法请求返还房产,只能向名义出资人主张相应责任。

 

3、名义出资人还可能为获取银行贷款或者为其他用途,擅自为房产设置抵押,届时如抵押权人符合善意取得,实际出资人只有涤除抵押权后(向抵押权人还款),才能请求确认该房产的归属。

 

4、如果实际出资人一直不符合法定的取得该房产的条件,则无论是实际出资人请求法院判决确认其享有房产所有权,抑或是双方均确认该房产属于实际出资人,实际出资人都无法将房产过户登记至其名下。

 

5、如名义出资人对外拖欠债务,房产还可能会被法院强制执行。

 

6、如借名买房协议违反法律强制性规定,则会被认定为无效。

 

三、借名买房的风险防范

(一)名义与实际出资人在借名买房前都应当了解清楚双方的财产、信用状况。

(二)如借名买房不存在违反法律强制性规定等导致合同无效事由的情况下,双方应签订书面的借名买房协议,写明借名买房的原因,明确双方的权利义务关系。

 

(三)保留借名买房的证据,除了借名买房协议之外,还应保存好购房发票、收据、还贷记录等证据,房产证应保存在自己手中。另外,如房产由实际出资人居住,水电费、物业费等由实际出资人所缴纳时,应当保留缴纳费用的证据,可间接证明房产的归属。

 

(四)在不存在贷款的情况下,实际出资人可采取在房产设置抵押的方式(抵押权人为实际出资人),防止名义出资人擅自处分房产。

 

(五)在购房前应了解清楚房产的性质,房产能否上市交易,借名买房是否违法法律强制性规定等,防止实际出资人无法取得房屋产权的情况。

 

综上所述,借名买房虽然看似能够规避法律、政策规定,享受相关购房优惠、便利,但实则存有诸多风险,建议购房者谨慎选择。


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